房地产信托融资创新研究

房地产信托融资创新研究

 

从目前的情况来看，信托在房地产融资过程中的应用不仅受到宏观调控政策的限制，也受到信托本身发展不完善的限制。因此，只有通过创新改革，才能使房地产信托更具活力，使房地产和金融产业相辅相成，共同发展。

 

一是解决信托资金来源问题。资金是房地产信托投资机构从事一切活动的基础。目前，房地产信托机构的主要资金来源包括房地产信托基金和房地产信托存款。信托基金的来源主要包括：财政拨款、社会集资和自身利润；房地产信托存款是指信托投资机构在规定资金来源范围内办理的存款。其资金来源、期限和利率由央行控制。从国外房地产信托的发展来看，后期信托和代理信托、资本信托、共同投资基金将是对房地产信托资金来源的重要补充[2]。

 

二是提高信托资金的流动性。在信托产品期间，信托转让仅限于信托凭证的转让，导致信托流动性低，影响投资者资金使用效率。这与我国目前的金融发展现状密切相关。由于我国信托业的发展还处于建设阶段，信托业的制度和制度还不完善，国家需要加快这方面的改革进程。根据发达国家的发展经验，房地产信托的发展需要良好的市场和政策环境来孕育和促进[3]。

 

第三，平衡信托产品的风险和收入。目前，信托产品对风险的控制相对严格，因此信托收入相对稳定，但收入较低。虽然一些伞形信托产品希望做出一些改变，但由于国内环境的限制，最终没有取得实质性的突破。

 

第四，信托基金过程中的改革和创新。在大量的信托产品的实际运作过程中，投资对象是房地产项目，而不是房地产企业本身。此外，由于货币政策的收紧，房地产开发商拆除东墙来填补西墙，房地产信托基金的实际用途是填补开发商的土地出让金缺口，风险较大。因此，在资本使用方面，应加强第三方监督，防止房地产开发商滥用信托资金。同时，房地产信托机构也应调查开发商的资质，以投资房地产企业为主要目标，而不是项目本身。

 

第五，改变基金运作模式。灵活运作基金，包括资金来源的多样性、资金运作的可持续性和项目评估的真实性。当然，所有的信托投资都是基于获得可观的利润，信托投资也深入到房地产投资中。虽然房地产投资总体增速大幅下降，房地产市场相对低迷，但市场上不乏逆势经营的机构，继续加大对房地产信托的投入。根据信托业协会的数据，2014年上半年投资房地产领域的新信托金额达到2955亿元的峰值，总规模达到1.26万亿元，占1072%，同比增长1.6个百分点。