我国房地产开发企业融资现状

近十年来，由于我国房地产业的快速发展，房地产金融业得到了巨大的发展，但与发达国家相比，我国房地产金融市场并不完善，金融产品数量相对单一。房地产企业的融资主要依靠商业银行，房地产融资相对困难。因此，我国房地产企业的负债率大多在65%以上，远高于发达国家，存在一定的风险。在我国房地产金融业逐步成熟的过程中，房地产信托逐渐成为房地产企业的融资渠道之一。房地产信托是指委托人在信任的前提下，将财产权委托给受托人，签订相关委托合同，受托人按照委托人的意愿为其管理资金。房地产信托包括三个要素：信托行为、信托当事人和信托标的物。信托管理过程中产生的收入是信托收入，也在房地产信托的范围内[1]。

 

我国房地产开发企业融资现状

 

1.政策制定――国家加强宏观调控，控制融资规模

 

2008年美国次贷危机期间，为防止经济下行风险，中央政府启动了4万亿元刺激计划，使房地产业发展过快，导致政府对房地产进行分类调控。具体措施包括收紧银根、控制信贷增长速度、合理规划土地出让面积等。一方面，地方政府也根据中央分类调控原则和自身情况出台了相应政策，使房地产市场尽快回归理性。另一方面，房地产企业的整合与兼并加快，在这种情况下实现了转型升级。例如，一些大型房地产开发企业选择走多元化发展道路，而另一些企业则专注于海外扩张。

 

2.融资结构――融资渠道单一，风险和隐患大

 

目前，中国传统的房地产融资渠道主要通过银行信贷、企业上市和发行房地产信托。其中，银行信贷是主要渠道。自20世纪末住宅市场化以来，房地产企业的融资渠道主要依靠银行贷款来解决资本需求，融资结构不合理，导致商业银行面临巨大风险。一旦房价下跌，银行就会有很多坏账。因此，单一的融资结构对房地产开发企业和全国的金融安全都不利。

 

3.融资环境――缺乏房地产金融产品

 

目前，我国房地产金融市场仍处于建设阶段，金融产品和衍生品种类较少，相关房地产金融体系不完善，这与我国目前的市场经济发展水平有关。主要问题包括：缺乏房地产金融产品，银行是主要融资主体，风险相对集中；房地产金融交易集中在一级市场；缺乏政策支持，经济适用房建设不到位。