土地增值税税收筹划分析

土地增值税税收筹划分析。

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。是专门为高投资、高风险、高收益的房地产开发企业设立的一种特殊税种。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，土地增值税按增值税超过扣除项目的比例，采用30%-60%的四级累进税率。增值税与扣除项目的比例越大，适用税率越高，税负越重。自2007年2月1日起，房地产开发企业的土地增值税缴纳方式也由预征制度转变为清算制度。土地增值税在房地产开发企业的所有税收中占有相当大的比例。因此，对于房地产开发企业来说，合理的土地增值税筹划可以降低企业的开发成本和风险

1.降低增值税，（1）降低房屋销售价格将降低销售收入，从而降低增值税和地方增值税。但是，房地产开发企业在降低房屋销售价格时，必须认真比减少的销售收入和减少增值税所带来的减税规模，从而决定进行税收规划。（2）与客户签订销售装修合同。随着装修费用在住房资金中所占比例的逐年增加，其对土地增值税的影响不容忽视。如果房地产开发企业在与买方签订合同时能够稍微灵活一点，就会产生意想不到的效果。房地产开发企业可以首先设立装修公司，与客户签订两份合同：一份房屋销售合同，一份房屋装修合同，只需支付第一份合同中注明的土地价值税，第二份合同不需要支付土地增值税。

2.增加扣除项目的金额，（1）选择合适的利息扣除标准。一是依靠债务筹集资金，预期利息较高，应计算共享利息，并提供金融机构证明，以实际扣除；另一种情况下，房地产项目主要依靠股权资本筹集资金，预计利息成本较低，不计算共享利息或提供金融机构证明，扣除房地产开发成本，最大化企业价值。（2）仔细选择销售时间。

3.选择合适的建设方式，（1）合作方式，税法规定，合作建设完成后按比例自用的，暂免征土地增值税；建成后转让的，应当征收土地增值税。房地产开发企业可以充分利用这一政策进行税收规划。（2）代理建设方式，税法规定，代理建设住房是指房地产开发企业代理客户开发房地产，向用户收取代理建设费的行为。对于房地产开发企业，虽然收入已经取得，但没有转让房地产所有权，其收入属于劳动收入，不属于土地增值税的税收范围。房地产开发企业可以利用这种建设方式，在开发之初确定最终用户，实施有针对性的开发，以减轻税收负担，避免销售和缴纳土地增值税。

4.利用税收优惠政策进行税收筹划。根据我国《土地增值税暂行条例》，纳税人建设普通标准房屋销售增值额不超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税。增值额超过扣除目标金额20%的，按规定计税。规划的关键是将普通标准房屋的增值率控制在20%以内，以获得免税待遇。

5.利用销售比例进行税收筹划。根据（国家税务发展（2006）187号），开发商征收土地增值税的清算条件已扩大。清算条件规定：已竣工验收的房地产开发项目，转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的85%以上，或者虽然该比例不超过85%，但剩余可售建筑面积已出租或自用，取得销售（预售）许可证三年售出的将纳入新的土地值税征收条件。因此，85%可用于规划。当开发项目不能完全销售时，应根据情况将销售比例控制在85%以内，并将纳税时间推迟。这是制定新的清算条件后的一种新的税收筹划方法2。