房地产公司税务筹划分析

随着金融危机的发展，它开始逐渐对房地产等资本密集型行业产生影响。与此同时，金融机构开始严格控制房地产开发企业的贷款，这给房地产开发企业的资金带来了更大的压力。从2009年47家房地产上市公司的中期业绩报告来看，其中20家房地产公司的中期净利润下降了40%以上，11家预期中期业绩亏损。可以看出，房地产公司的现状不是很好，受整个宏观经济的影响很大，说明该行业抵御经济环境恶化的风险能力较差。此外，由于近年来房地产市场的过热发展，政府也加强了对房地产行业的宏观调控，相关调控政策相继颁布实施，房地产市场进入调整期。这些因素增加了房地产企业的资本成本，利润空间越来越小。在这种情况下，税收规划对于减轻企业的税收负担。

一、房地产企业税负概况。

近年来，我国房地产业的快速发展已成为国民经济的重要支柱产业之一，房地产开发企业的税收也成为中央和地方政府财政收入的重要来源。我国现行的税法体系由单行税法组成。其中，实体税法是现行税法体系的组成部分，现行实体税法由22种税种组成，在这22种税种中，房地产开发企业主要涉及耕地占用税、城市土地使用税、营业税、城市维护建设税、企业所得税、土地增值税、房地产税、契税、印花税、车船使用许可税、个人所得税等11种，占中国税种的50%。

二、房地产公司税务筹划分析。

本文分析了房地产开发企业涉及的主要税种(土地增值税、营业税、所得税)。

(1)营业税税务筹划分析。

（2）根据《中华人民共和国营业税暂行条例》，房地产企业涉及的应纳营业税包括服务业、建筑业、无形资产转让和房地产销售。税率为5%。房地产开发公司营业税的计税依据是房地产开发公司的销售额。房地产经纪公司的销售额为向房地产开发公司收取的佣金。营业税本身的纳税规划空间相对较小，但我们可以根据业务特点进行税收规划。1.减少营业税应纳税项目的流通（转让）次数。根据中国税法，房地产等房地产的转让属于营业税的纳税范畴，营业税按次重复征收。2.选择合作建房的方式。（1）合作建房是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方合作建房。根据《营业税法》的规定，甲方企业拥有土地使用权，乙方企业通过货币资金建立合作企业的土地使用权，我们可以避免合作建房的土地使用权。3.在房地产企业中，如果企业能够在开发之初确定最终用户，则采用代建房的方式进行开发，而不是先开发后销售。这种规划方式可以按建筑业适用的3%低税率缴纳营业税，无需缴纳土地增值税1。

(2)企业所得税税务筹划分析。

自2008年1月1日起，中国实施了统一的国内外投资新企业所得税法，税率为25%。企业所得税的计税依据为应纳税所得额，应纳税所得额=总收入一准扣除项目金额。企业总收入是指企业在生产、经营活动等行为中取得的总收入，包括来自中国境内的纳税人、境外生产经营收入等业务收入。

1.合理推迟产权转让时间。税法规定，只有当房地产所有权发生变化时，才能确认销售收入的实现。房地产开发企业可以通过合理推迟房地产所有权变更时间和房地产所有权证书的办理，推迟销售收入的实现时间，从而推迟缴纳企业所得税，从而缓解企业资金紧张。

2.合理推迟成本的最终确认时间。房地产开发企业的税务人员可以通过合理推迟成本的最终确认时间，推迟缴纳企业所得税，最大化企业利益。

三、房地产开发企业税收筹划中应注意的问题。

（1）加强对税法法律法规的研究。房地产企业必须了解法律，了解法律，遵守法律，不仅要了解税收政策，税收规划必须结合企业自身的实际情况，才能达到预期的效果。

（2）税收筹划应标准化。房地产企业在进行纳税筹划时应注意标准化规划，不得只注重投机。合理合法地做好纳税筹划。

（3）结合战略和战术进行税收规划。虽然房地产企业不能从单一项目、单一业务或单一环节进行规划，但也应建立整体的税收规划理念和计划，避免一个接一个，因为小损失捡芝麻丢西瓜。

（4）提高企业财务管理水平和会计人员的专业素质。