完善保障性住房建设投融资建议

完善保障性住房建设投融资建议

 

笔者认为，可以从以下几个方面完善经济适用房融资。

 

1、政府部门完善保障性住房政策法规，统筹考虑保障性住房建设规划。政府应全面规划经济适用房建设的各个环节，综合考虑政府财政资源和融资能力，制定经济适用房建设计划，量入为出，提高经济适用房投融资的可持续性。建议尽快出台经济适用房规划、投融资、社会管理政策法规，特别是经济适用房建设政府责任、财政投资、经济适用房建设、建设资金回收、社会投资退出、经济适用房集中区社会管理提供政策依据和保障措施。目前，政府应继续加大对经济适用房的财政投资，鼓励金融机构和社会投资者通过财政贴息、专项奖励、税收减免等手段加大对经济适用房的支持力度，提高非公共投资支持经济适用房建设的积极性。目前，陕西省已建立了农业、农村、农民、中小企业贷款的奖励办法，可以在适当衔接后将范围扩大到经济适用房。在当前金融机构明确需要项目“四证”的情况下，各级政府应加快经济适用房许可证的审批，缩短经济适用房的融资周期。

 

2、拓宽融资渠道，引入社会资本。目前，陕西省经济适用房建设融资渠道太少，主要是政府投资，不是经济适用房可持续发展的长期解决方案。一方面，积极拓宽融资渠道，大力利用市场上的各种融资工具，虽然经济适用房资金回收周期长，但风险小，可以关注社会保障基金、保险基金等小风险融资工具；另一方面，当经济适用房建设仍存在资本缺口时，大量私人资本找不到合适的投资渠道，应出台相应的政策法规，鼓励和吸引私人资本进入经济适用房市场，为社会闲置资金找到投资机会，为经济适用房事业提供财政支持。

 

3、不断完善棚户区改造项目的融资模式。棚户区改造项目融资模式主要包括私募债务模式、REITS模式和市场化运作模式。(1)私募债模式。该模式具有审批方便、发行条件宽松、融资规模无限、期限相对较长、资金使用灵活、成本相对较低等优点，与棚户区改造资金需求特点高度一致。政府指定或设立的投融资平台为债务发行主体，由主承销商承销，实施统一监督审计资金的支付和使用，最终收集项目收款资金，偿还本息，结算经办银行负责资金的支付结算和项目收款的初步收集。承销商还可以根据发行人的要求提供委托贷款服务，对贷款项目进行监督和资金回收。主要还款来源是棚户区改造项目的商业开发和运营。(2)REITS模式。由于各区县经济发展水平差异较大，棚户区改造任务量和可支配资源不同，现有资产可以通过REITS模式振兴，协调城市改造资金和土地资源，促进资金整体平衡。REITS模式由市经济适用房投资中心将经济适用房资产抵押给信托公司，并打包在交易市场流通。投资者的收入是保障房屋租赁市场同期获得的收入，差价由政府补贴。通过REITS筹集的资金，投资中心用于棚户区改造投资，开发收入用于新增经济适用房建设，扩大REITS资产池规模。(3)市场化运作模式。该模式适用于收益良好、能够实现自身平衡改造的项目。在这种模式下，政府支持项目公司的部分资金，其余资金由项目公司从银行融资。这种模式可以选择社会投资者和政府融资平台作为项目的实施主体。其优点是通过土地开发收入平衡的部分转型投资，可以最大限度地减轻政府的财政负担。

 

结束语

 

根据陕西省“十二五”期间210万套经济适用房的规划，2015年仍有37.41万套经济适用房需要完成。面对如此密集的经济适用房住房项目建设任务，需要大量的资金来提供支持。如何确保资金的可持续投资是确保“居民有自己的房子”计划完成的关键，是一个亟待解决的问题。