土地财政研究结论与展望

土地财政研究结论与展望

 

（一）土地财政研究结果

 

1.原因。在现有土地财政形成制度动机和社会发展背景的基础上，城市化快速发展，“中央土地”政府“委托”――代理关系和信息不对称、地方政府“经济人”和竞争行为、地方政府预算外资金管理和土地融资缺乏法律法规也是土地金融形成的动机。 2.负面影响。土地财政造成地方债务，共同对经济发展产生负面影响；不可持续的土地财政和国家深化改革政策将影响城市化发展所需的“土地”、“金钱”和地方政府的利益。

 

3.积极的影响和改革和转型。城市化的发展也需要在土地金融中发挥积极的历史作用。中国致力于统一的城市建设用地市场，因此农村建设用地将取代耕地，成为土地金融的新供应来源。

 

4.区域差异。土地财政的区域差异不仅在东、中、西、省（市）之间，而且在省级城市、计划单列市和一般城市之间。

 

5.从海外经验中学习。房地产税供应的可持续财政来源和财政税收方式可以有效调整房地产市场，抑制城市蔓延，政府公共服务只能在土地流转中和科学有效的社会政策可以平衡土地供求，快速增加土地资产的价值。

 

（2）土地财政研究展望

 

为使土地财政在新型城镇化进程中继续发挥积极作用，研究前景和方向如下：

 

1.以城市化和工业化为出发点，系统分析土地财政和形成驱动因素（中国财政分权、绩效考核制度和地方政府横向竞争、土地产权“中央土地”政府“委托”――代理人与土地征收补偿制度之间的相互影响关系和作用机制，进一步实证研究定量关系。

 

2.土地（出让金）财政的本质是未来几年一次性出售土地的收入，即收入为融资。从土地财政融资的本质出发，建立替代融资机制的政策方案是一个新的研究方向。土地金融与土地金融（融资）的联系是我国一种特殊的社会现象，有效规避风险也是一个新课题。

 

3.城市化发展还需要土地金融发挥积极作用，在农村建设用地闲置低效利用和无形市场（小产权住房）和国家致力于城市统一建设用地市场政策背景下，土地金融必须推动农村建设用地进入市场，因此两种作用机制和利弊监管政策也将成为新的研究方向。

 

4.土地财政区域差异以城市为研究模块，考虑土地财政规模和对地方财政的贡献水平、土地出让方式面积比例、土地出让价格因素，探索其空间和时间的演变和存在的区域规律，建立不同地区土地财政改革转型的政策方案。

 

5.土地金融不可持续的后续负面影响，将从地方经济发展、土地储备抵押风险和经营偿付能力评估、地方政府破坏性收入行为策略、承载城市化空间扩张土地资源和支持来源，构建不同地区“土地金融阶段”转型计划。