房地产开发企业会计准则

结合目前的情况，我国房地产开发企业面临的市场竞争压力不断增加，受市场环境、经济政策等因素的影响，风险发生的可能性增加。为了提高房地产开发企业的风险抵御能力，充分发挥企业的竞争优势，房地产开发企业应做好内部控制和管理工作，改革和优化现有的管理模式，以促进整体管理水平的提高。会计作为房地产开发企业财务管理活动的重要内容之一，通过准确的会计，可以充分了解企业的业务发展，为企业的发展决策提供数据参考。但在实际会计中，受会计科目设置不合理、收入确认复杂等因素的影响，会计问题频繁出现，严重影响工作效果。因此，房地产开发企业应根据实际情况采取有效的会计对策，以提高房地产开发企业的会计水平。

房地产企业会计中存在的常见问题。

1.在房地产产品销售过程中，采用了两种销售模式，一种是自主开发和销售，另一种是提前与买方签订采购合同，并根据合同要求进行房地产项目的开发和建设。对于后者，新的会计准则已将建设合同的收入确认纳入新的收入准则。对于房地产企业来说，由于其开发周期长、投资成本高，其产品具有较高的价值，在这种情况下，为了尽快提取资金，房地产商品在销售过程中一般采用预售或分期付款销售的方式。房地产产品销售的前提是获得预售许可证和销售许可证。在此基础上，经过签订预售合同、签订正式销售合同、项目验收和交付等环节。因此，与其他生产项目相比，房地产收入确认具有明显的特殊性。在新的会计准则中，企业会计准则第14号收入取代了企业会计准则第15号建设合同、企业会计准则第18号收入等相关内容，使收入确认模式更加统一。此外，在原收入确认准则中，根据控制转间或时间点转变收入确认方式，对房地产企业开发商品房、现有房屋销售、房屋销售提出了新的要求，使产品收入确认更加复杂，对商品房收入确认和租赁商品房收入确认产生了一定的影响。

2.根据会计2013117号文件的要求，如果房地产开发企业在实际开发建设中产生的各种费用直接由某一成本核算对象承担，则应直接计入成本核算对象。如果由几个成本核算对象共同承担，则需要根据占地面积比例、预算成本成本、建筑面积比例等情况科学分配，并计入相应的成本核算对象。根据国家税务发布200931号文件，只明确了土地成本、公共配套成本、贷款成本可以统一分摊，但对于其他成本项目，具体分配方法缺乏明确性。此外，房地产开发企业一般有几个项目一起滚动开发，在这种情况下，使成本分摊更加复杂。一些房地产开发企业各自为政。例如，为了最大限度地实现自己的利益，他们采取了最大限度地分担当前的税收负担的方式；为了减轻当前的税收负担。对会所、大型公共景观等未完成成本对象的分摊缺乏明确要求，导致成本分摊困难，影响成本分摊效果。

3.首先，房地产开发企业的项目开发建设周期相对较长，开发项目从土地获取到开发确认完成，短1-2年，长约5年。在这种情况下，房地产开发企业的投入产出比例不均衡。在项目建设和开发过程中，投入的资金数量较多，大量成本进入当前科目。由于部分项目尚未完成，即使开发产品已销售，其预付款也不能确认为收入，造成这种现象的原因是匹配原则的应用不合理。其次，房地产开发产品的成本载体是整个建设项目，销售是基于地板或房屋类型，在这种情况下，单层或房屋类型的销售价格与其成本不一致。例如，对于同一结构的房屋，低层建筑的施工成本远低于高层建筑的施工成本，但在销售过程中，房地产开发企业会根据不同的业务形式制定不同的销售价格。如果出售外国住宅，低价格大于高价格；如果出售高层建筑，由于照明等原因，低价格可能远低于中高层建筑。此外，受方向等因素的影响，销售价格差异也相对较大。一般来说，房地产开发企业的成本结转方式是根据当期竣工后会计对象的总成本除以总开发建设面积，得出每平方米的建筑面积成本，乘以销售面积获得当期的销售成本。这种分摊计算方法缺乏对房屋楼层方向等因素的影响，导致业务结果不够真实。

4.收入评价指标不能有效反映房地产开发企业的业绩，具有一定的特殊性质，具体体现在会计报表中的业绩波动较大。例如，在项目建设过程中，整体业绩不理想，验收销售后，大量预付款确认为收入，在此过程中，如果只有一个会计周期良好，但项目通常产生约4个会计周期，因此不能使用一般企业绩效评价指标，如净利润指标不能真正显示企业经营状况，特别是对上市企业，会误导投资者。房地产开发企业经营状况良好，净利润可能为负，但大多数在建项目预售状况良好，现金流状况强。因此，对房地产企业绩效的评价不应过分强调利润指标，而应通过本质检查其声誉、资产质量、现金流等。