房地产信托风险管理

房地产信托风险管理

 

(一)信用风险管理

 

在项目前期运行中，组织专人对项目进行尽职调查。对于创新信托项目，聘请律师事务所制定或审查合同，并在合同中建立违约担保制度。

 

（2）市场风险管理

 

通过加强市场调查、研究和分析，尽可能全面准确地了解股价、利率、汇率等市场要素；对于复杂的特定市场，不能有效理解和把握其风险，一般采取谨慎原则和保守操作；同时，在业务扩张或产品推广中，除信托文件显示风险外，信托公司还必须向投资者明确说明市场因素变化的不利影响。

 

(3)操作风险管理

 

在财务管理、内部审计、资本运营、账户控制、客户档案管理等方面，严格按照信托法规和信托文件设置相应的管理岗位，坚持固有与信托业务的分离，设置专人，明确管理职责和审批权限，严格执行审批管理办法，通过内部电子邮件系统、审批流程等标准化、系统化的管理方法，最大限度地控制内部管理风险。

 

（四）不断完善风险控制措施

 

从信用绩效能力、偿付能力、盈利能力、运营发展能力五个方面综合考虑客户信用水平。科学评价企业信用状况，准确识别和衡量信用风险。对于每个信托项目，合理采取各种风险控制措施，包括：房地产抵押，定期增加在建项目抵押；公司股东和实际控制人提供连带责任担保。施工承包人出具书面承诺，放弃项目工程款的优先受偿权。监管房地产企业资金使用，要求房地产企业在监管银行开立监管账户，收集销售资金，在房地产企业银行账户预留印章上加盖信托公司监管人员名章，逐一批准资金使用，封闭经营。

 

（5）加强贷后管理

 

认真落实风险控制措施，确保项目按计划实施，防止项目运行偏离原交易结构设计范围。建立信托经理责任制，信托经理积极管理项目销售和施工风险。

 

信托公司应设立专门的项目管理部门，派专人定期逐一调查各项目，及时收集房地产公司财务报表和销售台账；实行全面的人员派遣制度管理，通过派遣董事和财务管理人员、委托银行监管账户等方式对房地产公司的重大事项、资金使用、销售资金回笼等进行现场监督，密切关注项目可能出现的风险，确保项目的安全运行。

 

（六）流动性风险管理管理

 

2013年是信托业的“支付年”。面对流动性高度紧张的局面，流动性风险已成为去年信托业发展的关键词。因此，信托公司需要提高资本来源的稳定性，牢固树立资产业务理念，加强积极负债管理，加强银行间、金融管理和投资业务管理，调整资产结构，合理控制资产负债期限不匹配，认真执行流动性风险管理措施，密切关注货币市场趋势，制定应对计划，及时发现风险风险，果断采取应对措施。