工业地产融资方式创新

工业地产融资方式创新

 

1.工业地产信托投资基金

 

工业房地产信托投资基金是工业房地产证券化的重要手段，是工业房地产开发商利用权威信托公司的专业财务优势和丰富的资金经验，通过实施信托计划，指定管理的开发项目信托基金，形成一定的投资规模和实力，然后信托计划资金以信托贷款的形式应用于工业房地产开发项目，为客户获得安全稳定的收入。与银行贷款相比，信托更注重风险控制。从本质上讲，信托不是一种融资方式，而是一个融资平台。它在连接各种金融工具方面具有独特的优势，创新空间广阔，灵活性巨大。通过信托资金的使用，信托公司可以对信托资金的使用进行绝对控制，确保使用不发生变化，并进行全过程监控；还可以直接防范和管理项目运营中可能出现的市场风险、运营风险和道德风险，确保信托财产的完整性和客户的利益。信托基金的募集方式灵活方便，可根据工业房地产企业自身的经营需求和具体项目设计个性化的基金信托产品，无需中国人民银行批准，可随时发行基金信托品种，募集资金数量不受限制。股权信托基金还可以使工业房地产公司在不提高公司资产负债率的情况下获得项目开发所需的资金，降低融资成本。

 

2.开发商联盟

 

面对开发项目巨大的资金需求，也可以采取开发商联盟的形式。相关企业各拿出部分资金，成立专门的投资公司或金融公司，汇集资金帮助股东公司购买土地或项目前期开发，解决紧急情况，等待银行抵押或项目进度达到银行贷款条件，然后将资金返还给投资公司，完成“桥梁”。股东公司也可以互相担保，获得更多的贷款。由于成员公司属于房地产行业，项目投资风险易于评估，投资回报透明，贷款资金一般只用于短期周转，对资金风险更有信心；同时，股东公司不仅可以有资金利息回报，而且在项目启动遇到资本障碍时享有平等的贷款权利。这种联盟特别适合相互理解和信任的房地产企业。它可以是一个强大的联盟，也可以是一个弱联盟，更积极和灵活，不容易受到国家金融政策的影响。

 

3.引入养老基金和寿险基金

 

据统计，2014年底，基本养老保险基金累计存款35645亿元。全国基本养老保险参保人数84232万人，基本养老保险基金收入27620亿元，对房地产市场资金来源具有巨大的潜在供给。进入资本市场是实现这些积累的巨额资金保值的重要途径。随着我国养老保障方式的逐步建立和我国养老保障制度的改革完善，越来越多的养老基金将逐步进入资本市场，成为未来几年我国房地产业最引人注目的机构投资者。

 

随着我国保险业的发展，保险公司也在积极寻找合适的投资渠道，特别是人寿保险，资金规模大，金额稳定，使用周期长，特别适合投资房地产业。一般来说，人寿保险公司的经营者也将房地产权益视为一项有利的投资，不仅可以避免银行利率下降带来的风险，而且可以确保资本不受通货膨胀的侵蚀。在合作中，人寿保险公司可以扮演抵押贷款人的角色，也可以从事房地产权益的投资。未来，人寿保险基金将成为中国房地产行业另一个引人注目的机构投资者。

 

 　 4.PPP方式

 

PPP是Public―Private―Partnership的英文首字母缩写，即公私合作模式，是公共基础设施中的项目融资模式。在这种模式下，鼓励私营企业和私人资本与政府合作，参与公共基础设施建设。

 

由于许多地方的工业地产，如物流园区和工业园区，大多是在政府的领导下建造的，政府以财政补贴的形式为开发企业提供财政支持。现在每个城市都在建设土木工程，地方财政也承受着巨大的压力，一些财政资源薄弱的小地方政府甚至负债累累。工业地产往往投资大，回收时间长，成为财政负担。在PPP模式下，鼓励私营企业和私营资本与政府合作，将社会资本引入工业地产建设，可以减轻政府债务负担，解决工业地产融资困难的问题。