房地产信托投资基金分为公司型和合同型

一、法律形式讨论

 

在法律形式上，房地产信托投资基金分为公司型和合同型，两者有不同的法律依据。前者是基于《公司法》，后者是信托法。公司型REITS的投资者为公司股东，由股东选举的董事会选择管理公司。合同类型下，投资者与基金管理公司是委托代理关系，受托人代表投资者聘用管理公司。对我国来说，具体形式应从当前实际出发：一是现阶段金融市场相关法律和配套措施不足。在法律方面，只有《证券投资基金法》；在实践中，财产管理主要采用信托、委托代理或契约型基金，没有公司型基金。二是上市公司内部治理水平较低。目前，我国上市公司普遍缺乏有效的职业经理人激励约束机制，使经理容易违背股东利益。如果大规模采用公司结构，普通投资者很难对管理者形成有效的约束，这必然会限制REITS的长远发展。为此，建议初期可以选择从合同类型入手，长期结合实践进行专项立法，以合同类型为主要调整对象，兼顾公司类型。

 

二、讨论管理模式

 

（1）信托计划模式

 

信托计划模式是信托公司发起的一种约定的集合资金投资方式。经营方式如下：1：1、信托公司聘请证券公司作为承销商，向投资者发行信托受益凭证募集资金，约定资金的投资方向。根据自身优势，信托公司可以是REITS经理，也可以聘请专业的第三方管理公司；2、信托公司聘请物业管理公司负责投资物业的日常管理，物业公司向其收取物业管理费；3.、设立托管银行，保管信托财产，并收取托管费；4、投资者购买信托合同后，可定期获得分红，获得投资回报。

 

(二)工业投资基金模式

 

工业投资基金模式是由基金管理公司发起的一种类似于证券投资基金的特殊基金形式。基金管理公司可以成立自己的房地产投资管理团队，也可以聘请第三方管理。为保证REITS的顺利运行，相关法律法规应参照证券投资基金模式，对受托人和房地产管理公司的资质和责任作出相应规定。该模式的主要优势是基金管理公司拥有成熟的证券投资基金运营、管理经验和专业的管理团队；同时，可以避免一些投资领域的限制，并有税收优惠。

 

(3)上市公司模式

 

以房地产公司为主体设立上市公司模式。以现行《公司法》为主体。、根据《证券法》，对公司结构、经营范围、资产要求等方面作出了规定，明确了对房地产信托投资公司投资目标和收入分配的要求。

 

我国目前的法律结构对房地产公司REITS的发展存在一些障碍：①《公司法》要求拟上市企业经营三年以上，近三年连续盈利，限制了以房地产为主要资产的REITS的发行和上市；②公司对外权益的投资不得超过公司净资产的50%，这将阻碍房地产公司通过收购房地产项目实现增长；③公司管理与房地产项目管理相结合，存在潜在的利益冲突。因此，上市公司模式的REITS在中国存在很大的障碍，暂时不适合中国。

 

综上所述，我国房地产信托投资基金的发展可以探索信托计划模式和产业投资基金模式，即信托公司和基金公司分别发行适合我国的房地产信托投资基金。

 

三、讨论流通方式

 

(1)公开交易/非公开交易

 

在流通方式方面，REITS可分为公开交易和非公开交易。从长远来看，非公开交易模式将限制其规模的扩大。除了在交易所上市外，公开上市交易还包括在银行间市场上的流通转移。交易所和银行之间的两个公开交易市场可以吸收许多散户投资者和机构投资者的直接投资，有利于扩大规模，是中国房地产信托投资基金长期发展的保证。

 

(2)封闭式/开放式

 

流通的另一个问题是封闭式还是开放式。封闭式REITS发行规模固定，投资者不能直接以净值交易，只能在公开市场交易；同时，成立后不得募集资金。开放式REITS 发行规模可以增加或减少，投资者可以根据基金单位的净值购买或赎回。一般来说，REITs采用封闭式操作它可以保证资产运营的稳定性，而开放式REITS需要预留更多的资金来支付投资者的赎回资金。从实践的角度来看，房地产投资回报需要一定的时间，而封闭式REITS 存续期固定，不能随意赎回，有利于管理者管理和风险控制，适合房地产行业的实际情况和监管者的监管。同时，为了有效鼓励资产规模的扩大，REITS可以被赋予投资者收益再投资的权利。

 

四、讨论投资模式

 

根据不同的投资模式，REITS分为股权、抵押和混合三种类型。股权REITS主要是为了长期投资，拥有和管理能够产生现金流的房地产。股权投资广泛参与各种房地产业务活动，如投资或出售房地产、租赁、房地产开发和物业管理。抵押房地产信托投资基金直接向房地产经理和开发商提供抵押贷款，或直接购买房地产抵押证券。混合REITS也包括上述两项业务。

 

根据中国经济的发展和未来几年房地产业的发展趋势，中国REITs 投资方向应以股权资产投资为主，以抵押贷款投资为辅，可细分为以下五种市场类型：①购买并持有高质量的物业。租赁持有的房地产，并将收入分配给投资者或投资于新房地产。②房地产抵押贷款融资。信托公司等。在拥有房地产抵押贷款的条件下，向房地产开发商提供短期融资资金，并获得利息收入。③处置不良资产。通过打包经营不良的房地产，募集资金，然后由专业的房地产管理公司经营，获得收入。④土地储备和一级开发阶段。土地开发属于资本投资大、风险低的投资，完全符合房地产投资信托基金庞大、长期的特点。⑤旧城改造和基础设施建设。政府可以为特定项目设立房地产投资信托，解决政府缺乏资金投入的问题。