房地产价格上涨的主要因素

近年来，我国房地产价格持续快速上涨。

自1998年以来，我国开始实施新的住房制度，即以住房分配货币化为起点，逐步建立以私有产权为主的多元化产权制度，其他产权形式并存，有效刺激了社会需求，刺激了住房消费，推动了国民经济的可持续快速发展。然而，随着我国房地产市场的发展，各种矛盾逐渐暴露出来，尤其是高房价在过去的2007年里，房地产价格经历了快速上涨的阶段，各省和城市的房价继续上涨。截至2007年12月，国家统计局国家住房繁荣指数连续8个月上涨，创2004年2月以来的新高。房地产价格的上涨，特别是在一些大城市，已经远远超过了大多数居民的购买力。

房地产价格的快速上涨已成为中国经济稳定运行中的一个突出问题。从房地产行业在国民经济中的比例和与其他行业的相关性来看，房地产行业在国民经济中的比例不断增加；房地产行业产业链长，影响广泛，国民经济大部分产业与房地产行业有关；此外，房地产行业也与民生有关。

推动房地产价格上涨的主要因素是：国民经济持续快速增长，居民收入增长加快；城市化进程加快，中国人口结构因素；相对宽松的信贷政策；人民币升值的预期。近年来，人民币兑美元升值，随着美元贬值，人民币成为避风港，房地产行业作为不可贸易部门，将不可避免地吸引大量外国投资，促进其价格上涨；房地产升值预期的形成导致开发商囤积土地，加上土地供应弹性，导致供应减少，供需矛盾加剧，促进房地产价格上涨。

上述因素是房地产价格上涨的主要因素。可以看出，房地产价格的上涨不仅是经济发展带来的不可避免的因素，也是一些不确定因素。自综合住房改革以来，由于制度因素压抑的购房需求爆发，加上20世纪末扩大内需的一系列政策，房地产价格一次又一次上涨（见表1）：

表1价格指数。

数据来源:2006年中国统计年鉴。

表2土地交易价格指数变化。

数据来源:2006年中国统计年鉴。

从表1可以看出，1999-2005年，房屋销售价格指数呈明显上升趋势。根据国家发展和改革委员会和国家统计局的调查，2007年11月，中国70个大中城市的房屋销售价格同比上涨10.5%。在国家的大力压制下，中国的房地产价格没有下降，而是上涨了。

房价过高和过快的增长导致了房地产泡沫。由于房地产虚拟需求的过度扩张，房地产价格相对于理论价格的不稳定性上涨。当经济快速发展，财政状况改善时，盲目或有目的地投机房地产，房地产价格飙升被称为房地产泡沫。当价格上涨到一定程度时，泡沫破裂，价格就会急剧下降。因此，有必要根据泡沫的具体原因采取有效的对策，以控制房地产价格的持续大幅上涨。