公允价值在我国投资性房地产应用中存在的问题

公允价值在我国投资性房地产应用中存在的问题

 

（1）公允价值在投资性房地产计量中的可靠性受到质疑

 

就中国目前的情况而言，虽然中国已经建立了市场经济体系，但仍处于转型期，仍有许多不完善的地方。就像房地产市场一样，很难真正反映其价格，大多数公平市场的价值也很难获得。虽然在没有活跃市场的情况下，投资性房地产的现值可以通过技术估计公允价值来确定，但现阶段未来现金流和折现率缺乏信息，这就要求会计师不仅要有丰富的知识和清晰的知识结构，还要提高与商业决策相关的分析能力和有用的信息处理能力。此外，对于投资性房地产，我国标准没有规定其确定方法，因此在实践中，企业确定方法不同，部分企业确定公允价值参考房地产评估机构给出的专业评估价格；部分依据除企业第三方发布的调查报告外；部分自行确定，使用类似的市场价格。即使这些方法衡量了市场因素的影响，它们仍然受到人为因素的阻碍，特别是第三种自我确定的公允价值，具有很强的主观性，因此公允价值的可靠性仍然值得怀疑。

 

(二)公允价值在投资性房地产应用中容易发生利润操纵

 

在投资性房地产应用中，成为利润操纵工具的公允价值可能有三个因素：企业管理和会计人员故意缺乏审计人员的职业道德和无效的市场监督。就像投资性房地产一样，根据现行的会计准则，它可以是成本模式或公允价值计量模式。这意味着企业在测量过程中有两种选择，当有必要调整这两种模式的利润时。由于不同评估方法的公允价值的确定会得到不同的结果，不断变化的净利润会增加公允价值的波动范围，因此无论哪个因素起作用，都会起到利润操纵的作用。如果企业主营业务预计亏损，将投资性房地产的计量模式改为公允价值模式，利用之前隐藏的增值转化为企业当期净利润，弥补主营业务亏损。因此，投资性房地产应用中的公允价值利润操纵容易发生。

 

（3）高素质、高技能会计从业人员稀缺

 

由于获取公允价值和获取方法本身相对困难，特别是在不活跃的投资房地产中，会计人员的专业知识和专业判断能力必然会有更高的要求。目前，我国大部分会计从业人员从财务会计向管理会计实践的转变存在较大差距。会计人员的相关信息处理能力及其相应的综合能力难以正确理解和应用公允价值计量。在会计实践中，了解什么样的投资性房地产业务应该以公允价值计量，但如何衡量，在哪里可以找到参考，仍处于无力状态，结果是公允价值计量数据更主观，变得更加不可靠，极大地影响了财务信息的质量。投资产房地产的公允价值本质上需要会计师的主观判断，但主观判断必然会受到不同程度的影响。目前，企业的治理结构仍有许多方面需要改进。巨大的诱惑给会计师带来了金钱和权力，所以他们往往失去了原来的道德标准和职业良知。在这种情况下，必然会面临道德风险对会计人员的挑战。正因为如此，更需要高素质、高技能的会计从业人员。