借鉴和启发海外土地财税研究经验

借鉴和启发海外土地财税研究经验

 

私有土地，特别是在市场经济相对发达的国家，土地交易的主体和范围是个人经济的主体之间。因此，没有“土地财政”的名称，也就是说，与土地相关的收入主要来自土地税。在海外城镇化进程中，大多数人都经历了利用土地资源获得财政收入的时期。不同的是，与土地相关的所有权和经营阶段的税收在财政收入中占主导地位。相关研究主要包括以下几个方面：

 

美国政府主要依靠土地税来调解市场，增加地方政府的财政收入，并促进土地的节约和密集使用。迈克尔解释说，美国土地税属于地方政府，旨在为地方城镇化进程中的公共服务设施建设筹集资金，是地方政府持续的财政和税收来源；同时，国家法律要求政府按市场价格补偿私人土地资产[58]。

 

土地所有权税（即房地产税等）是国家公共财政的主要收入来源，能够有效地引导和控制房地产市场的健康有序发展。Wheaton对财产税与地价关系的研究表明，财产税降低了土地和房地产价格[59]。Osullivan专注于分析需求导致的地价与房价之间的关系，高房价是由地价上涨引起的[60]。通过实证分析，Kim发现，土地异质性价格的溢出是房价居高不下的幕后驱动力[61]。Banzhaf认为，土地财税政策对土地利用非常有名，被认为是控制城市扩张和无序扩张、提高城市土地利用集约化的重要手段[62]。Coulson研究发现，许多房地产持有人都有一定的投机心理，因此土地税增加了房地产持有人的成本，减少了房地产持有人的数量，间接遏制了城市扩张[63]。

 

政府获得更多财税收入的内在激励，并采取有效的政策措施。Green R K研究认为，土地利用计划通过限制城市土地供应来提高城市土地价格[64]。马特认为，通过土地整理获得的土地增值收入归当地政府所有，可以在城市化进程中筹集各种基础设施建设所需的资金，从而优化城市经济环境，提高土地资产价值[65]。随后，土地价格的上涨代表了房地产价格的上涨，随之而来的是税收的上涨。

 

国内外政府在土地流转方面的职能完全不同。Lichtenberg 和 Ding认为，随着城市化水平的提高，地方政府的预算收入和城市土地价值正在增长，但前者更加明显。地方政府重点吸引土地投资，发展城市经济，带来成就收入[66]。Jensen认为，在中国，土地产权私有制是所有者和用户之间的自由交易，而政府的职能是通过完善的法律和税收制度来确保市场机制的顺利运行[67]。Jude Wallace从政府行政法规的角度讲述了如何创建和规范土地市场，并进行动态监管[68]。

 

经营性土地供应体系的缺陷也部分推高了地价，增加了城市化成本。H 通过对美国和日本房地产市场的比较，Sait认为日本土地供应短缺导致地价飙升（1950-1990年），这是日本泡沫经济的重要原因之一[69]。Wang et Al对中国城市住房供应灵活性的研究表明，虽然土地市场是垄断的，但如果对供应有明确的估计，房地产价格将呈现经济平衡。相反，它往往会提高市场对价格的期望[70]。

 

借鉴海外土地财税研究管理实践经验：（1）通过对现有土地房屋征收财产税，形成完善的土地房屋财税制度，创造可持续的政府税收财政来源；（2）注重土地房地产市场调控的财税选择，土地流转各环节税收负担相对均衡（我国土地税负运行阶段重，保有阶段轻）;（3）物业税和房地产税可以有效调整房地产市场，抑制投机和投资行为，有效抑制城市蔓延，提高土地资源利用效率；（4）地方政府通过有效的社会政策（土地规划）改善城市经济环境，提高土地资产价值；（5）在土地流转方面，政府职能是制定完善的政策法规，确保市场机制的运行，而不是“经济人”的作用；（6）明确土地供应计划，使城市化进程中的商业地价处于供需平衡点。