我国房地产信托的发展现状及优缺点

我国房地产信托的发展现状及优缺点

 

根据2013年底信托行业的相关数据，信托公司托管的资产规模已超过10万亿元，超过保险公司，成为仅次于银行的四大金融支柱中的金融机构。在信托公司的业务分类中，房地产信托占相当大的比例，这与信托模式的多样性、房地产资本需求大、资本成本高密切相关。

 

根据《中华人民共和国信托法》，“信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，受托人按照委托人的意愿以自己的名义对受益人的利益或者特定目的进行管理或者处分的行为。”在实践中，房地产信托主要包括房地产财产信托和房地产基金信托。前者是指房地产企业作为委托人，委托信托公司以其全部房地产或者财产收益权设立自利信托，将全部或者部分信托受益权转让给社会投资者，使其成为最终受益人，获得相应资金用于房地产项目的活动。后者是指委托人根据对信托公司的信任，将其合法资金委托给信托公司，信托公司将资金用于房地产项目。

 

近年来，房地产信托项目发展迅速，风险积累，为了抑制“井喷”发展速度和规模风险，银监会部门不断发布各种监管文件，从2008年中国银监会办公厅加强信托公司房地产、证券业务监管通知，到2014年4月中国银监会办公厅信托公司风险监管指导，房地产业务监管逐步深化。

 

房地产信托容易发生的风险状况

 

（1）房地产项目建设和销售风险

 

目标项目未按原开发进度顺利实施，或项目后续建设资金因任何原因未按预期安排及时到位，将影响项目未按期完成和销售。

 

(2)经营风险

 

房地产公司的经营状况和各种发展因素，如管理能力、财务状况、市场前景、人员素质、技术能力等，可能会影响其盈利能力和经营能力。

 

（3）信用和流动性风险

 

如果项目未能按时开发并获得预期收入，由于经济形势和市场环境的变化，当需要处置担保时，担保可能无法成功实现甚至贬值。房地产公司和担保人可能会发生恶意或非恶意违约。

 

(四)管理风险

 

在信托财产经营过程中，信托项目的风险可能是由于信托公司信托资金的使用、管理部门对市场和经济形势的错误判断、信息不完整等原因造成的。