进一步推动公允价值在投资性房地产中的应用

进一步推动公允价值在投资性房地产中的应用

 

（1）修订会计准则，鼓励企业使用公允价值

 

会计准则是会计准则。如果会计准则对公允价值在投资性房地产中的应用限制过于严格，就会向企业传达不鼓励使用公允价值的信号，企业就没有动力使用公允价值，公允价值比历史成本更难操作。现有的数据可以解释这个问题。首要任务是修订会计准则。公允价值的使用条件不应该是否具有活跃的房地产交易市场，而应该是否可靠地确定公允价值。“活跃”一词非常模糊，增加了判断的难度。此外，我国房地产市场尚未发展，不同地区具有不同的特点。修改使用条件后，对企业的限制较少。此外，不得将公允价值转化为历史成本的规定不合理。企业将投资性房地产转化为生产经营性房地产，将不再具有投资功能，因此采用历史成本计量也是合理的。相关准则的修订应与国际会计准则趋同。

 

（2）建设活跃的房地产交易市场

 

活跃的房地产交易市场是公允价值计量模式的前提。活跃的交易市场必须是一个标准化、透明化、竞争激烈的交易市场。然而，我国房地产市场存在交易形式不规范、价格信息不透明、竞争不足等一系列问题。这些都需要国家大力整顿。目前，我国还没有权威的房地产交易数据库和信息平台，不利于企业的信息收集，企业难以保证数据的可靠性。政府应利用其统计优势，率先建立房地产交易数据库和信息平台，实现房地产交易信息的动态跟踪。此外，国家应定期公布不同地区的房地产交易参数，供企业参考。

 

（3）建立权威的房地产价值评价体系

 

目前，企业确定公允价值的方法并不是唯一的，但由于区域特点，很难找到唯一普遍适用的方法。为此，政府应加强对房地产价值评估方法的研究，可以推出几种相对可靠的方法，并详细说明评估方法所涉及的模式和参数。并应尽量消除不同方法造成的结果差异。现有的方法也可以验证，如果验证结果与市场预期一致，可以广泛推广。此外，还应注意培养专业的房地产评估机构。公允价值的确定需要可靠的数据和成熟的技术方法，这是一项相对复杂的工作，许多企业不愿意做这样的事情，也缺乏相关的技术人才。专业评估机构在这方面具有很大的优势，数据处理效率高，聚集了大量的专业人才。与企业相比，专业机构在价值评估方面具有较高的工作效率和较低的成本。

 

(四)加强监管

 

公允价值模式具有较大的控制空间，易于使用，因此，要加强监管，减少控制空间。监管可以从三个方面入手。首先，控制空间的存在实际上反映了会计准则的漏洞。今后，在修订标准时，应尽量明确规定具体标准条款，避免企业使用模糊规定进行控制；考虑标准带来的经济后果，特别是可能影响企业净利润的条款；想象一下企业可以使用控制手段，尽量减少控制空间。二是完善信息披露制度。根据现行会计准则，企业必须在财务报表附注中说明投资性房地产的会计政策和公允价值的确定方法。但这些还不全面，还应披露公允价值和历史成本转化的原因和影响，以及公允价值对资产负债率和利润总额的影响。还应严惩披露不完善的企业。此外，还要提高制度的监管效力。例如，证券交易所规定，企业连续三年扣除非经常损益净利润为负，将面临退市处罚，如果政策将投资房地产会计政策变更的后果纳入扣除项目，那么企业利用投资房地产会计政策调整利润。

 

结束语

 

公允价值计量代表了未来会计改革的方向。我国会计准则对公允价值在投资性房地产中的应用保守，阻碍了公允价值的应用过程，今后应明确解决。公允价值的技术操作一直是一个问题，会计准则没有明确说明。加强这方面的研究，完善相关配套机制。此外，公允价值计量会造成一定的经济后果，容易演变成企业的控制手段，监管部门不能放松。