投资性房地产财务风险管理体系

投资性房地产财务风险管理体系

 

资本增值是金融活动的根本目的，防范和控制价值不稳定（不利结果）是金融风险管理的目标。然后，让我们看看投资房地产的价值：经济趋势影响现有的工商利润和个人收入；工商利润和个人收入决定了其支付租金的能力；租金决定了投资房地产的净营业收入；最后，净营业收入决定了投资房地产的市场价值。这样，现有经济趋势的变化将对投资房地产的价值产生巨大的近期影响，即房地产价值的上升趋势或下降趋势首先发生在相对于房地产市场的投资房地产市场上。因此，投资房地产对现有经济趋势的敏感性强于自用房地产。因此，投资房地产的财务风险管理应充分考虑当前的经济趋势，并与房地产市场的繁荣循环密切相关。

 

首先，建立风险管理信息系统，把握经济趋势，了解房地产繁荣周期及其阶段。对于企业投资者，应广泛、持续地收集与企业投资房地产相关的内外初始信息，包括历史数据和未来预测，对收集的初始信息进行必要的筛选、细化、比较、分类和组合，形成风险信息数据库。对于个人投资者来说，收集信息的成本太高，不符合成本效益原则，但应注意相关研究机构发布的各种信息，建立自己的信息管理档案。

 

其次，根据收集的初始风险信息，结合具体投资房地产项目，建立风险评估体系，结合形成的风险管理工具，识别和衡量投资房地产财务风险，为风险决策和控制提供条件。风险识别不仅要正确判断金融活动中存在哪些风险，还要找出造成这些风险的原因。识别方法主要有：①民主讨论、头脑风暴、德尔菲等专家预测法（Delphi）分析法；②幕景分析法，即计算机模拟未来状态，用直观的“幕景”（scenarios）描述各种风险因素及其对企业风险的影响，如投资项目的幕景分析，可以告诉决策者项目在最好、最可能、最坏三种情况下的未来情况，也可以给出三种情况下可能发生的事件和风险，供决策者参考；③财务管理部门可以通过对企业资金及其运动的分析，识别企业资金存在和分配的各种风险，以及在一定时期内资本周转的可能风险。本文将从经济指标和财务指标两个方面构建投资性房地产金融风险的度量框架。

 

最后，根据风险衡量框架的指示，建立租金收入、营业费用和融资结构的风险控制体系，把预防放在首位，全面采取风险规避、风险分散、风险转移和风险自担的控制措施。