房地产企业使用管理会计的主要目的

一、房地产企业价值链与业务链融合的背景

（1）房地产企业价值链

房地产企业的价值链主要分为基本活动和辅助活动

1.基本活动主要包括

1)投资决策，即项目可行性研究；2)规划设计，即建筑风格和环境的设计；3)项目管理，包括工程招标、工程建设、竣工验收等。；4)营销，即房屋销售；5)售后服务，主要指物业管理。

2.辅助活动主要包括

1)采购，开发过程中所有外部资源的采购；2)技术开发，包括高新技术、先进设备等。；3)人力资源管理，合理配置劳动力；4)企业基础设施建设一般包括法律政策、财务管理等。

（2）房地产企业业务链

房地产企业业务链主要分为基本业务流程和管理支持流程。

1.基本业务流程主要包括

1）投资决策过程由市场调研、项目审批研究、可行性分析和土地获取四个环节组成；2）规划设计流程由项目定位、方案设计、施工图设计三个环节组成；3）项目管理流程由项目结算、计划编制、项目验收、项目建设四个环节组成；4）营销流程由市场调研、营销方案、广告方案、方案调整四个环节组成；5）物业管理流程由物业招标、物业接管、物业维护和日常管理四部分组成。

2.主要包括管理支持流程

1)办公室日常管理流程，由后勤人员管理+管理、行政事务管理、文件管理、档案管理和物品采购管理；2）人力资源管理流程由人事管理、绩效考核、员工培训、薪酬管理、员工招聘组成；3）财务管理流程由费用报销、支付管理、融资管理和成本计划四部分组成。

(3)价值链分析下房地产企业业务流程梳理

1.投资决策过程

投资决策过程由房地产部投资开发部主导。通过市场调研和投资项目审批，研究项目的可行性，最终以获得土地使用权为过程的最终环节。在这个过程中，这个过程涉及到很多部门。例如，在项目机会研究过程中，工程部需要研究项目的可行性，销售部需要研究销售前预测，财务部需要估计项目风险。

2.规划设计流程

规划设计流程由设计部门主导，项目审批后进行方案设计、施工图设计等。在此过程中，工程部和市场营销部应对方案定位提出专业指导方针，成本部负责制定招标文件和工作，参与方案设计和修改。规划设计过程的关键在于方案和图纸审查，需要多方参与，特别是成本部门可以从设计开始就控制成本。

3.项目管理流程

项目管理流程由企业工程部主导，工程部主要负责施工队伍的管理，包括施工进度和施工质量的监督。在此过程中，工程部门应根据施工单位的实际工作情况定期制定进度报告，提交成本部门审核，财务部门准备资金，监理部门接受报告。

4.营销流程

市场营销过程的主导部门是销售部，以营销计划为核心，主要参与项目部、工程技术部和财务部。营销计划的确定要求项目部提出实施项目计划，项目技术部提出实施技术计划，财务部提出实施资金计划，最终变更调整计划，二次审核后确定计划。

二、房地产企业使用管理会计的主要目的

（1）鼓励企业更及时、更高效地做出决策

由于房地产行业是一个高风险、高回收的行业，资本需求大，资本回收期长，企业管理层需要财务部门为决策提供科学的信息和数据，协助企业管理层共同做出决策。管理会计作为一种新的会计工具，可以为房地产企业的项目决策提供详细的分析数据，综合考虑当前的经济环境，以企业的战略目标为指导方向，帮助管理层彻底分析各项目计划的优缺点，促进企业决策的高效和科学。

（2）有效控制房地产企业经营的各个过程

房地产企业的项目实施周期相对较长，风险客观存在于项目实施的各个环节，因此需要管理会计对项目实施过程进行监督和指导。管理会计工作应贯穿项目实施的全过程，确保事前预测、事中控制和事后监督，并根据事前设定的目标指导各过程。一旦项目实施偏离目标，就需要及时调整和改进。此外，企业还可以以管理会计为核心，制定成本管理方法、综合预算管理制度等，确保管理会计的功能得到充分发挥。